Monthly Archives: octobre 2017

(Maison passive, Les Champs de l’Aunay – Les Mesnuls)

Nous sommes aujourd’hui de plus en plus sensibles à l’importance d’habiter dans un logement responsable. Pourtant encore rares sont ceux qui franchissent le pas.
Selon un bilan de l’ADEME (Agence de l’environnement et de la maitrise de l’énergie) publié en juin 2016, seulement 10 % des 3,5 millions de rénovations achevées fin 2014 intégraient une préoccupation énergétique.

Cependant, de nombreuses aides ont été mises en places afin d’inciter les français à intégrer la dimension écologique dans leurs travaux de rénovation et de rendre l’éco-rénovation accessible à tous les budgets.

La dernière en date, « Le Coup de pouce économie d’énergie »

Ce dispositif lancé en février 2017 permet aux ménages de bénéficier jusqu’au 31 mars 2018, d’une prime pour les aider à financer certains travaux d’économies d’énergie. Ce dispositif a pour objectifs d’accélérer la rénovation énergétique et de lutter contre la précarité énergétique.
Environ un français sur deux peut bénéficier de cette nouvelle offre attribuée sous conditions de ressources.

La charte prévoit des primes d’au moins :

  • 800 € pour le remplacement d’une chaudière individuelle par une chaudière neuve au gaz ou au fioul à haute performance énergétique ;
  • 100 € pour l’installation d’un programmateur centralisé pour radiateurs électriques ;
  • 50 € pour l’installation d’un radiateur électrique à régulation électronique à fonctions avancées ;
  • 1300 € pour le remplacement d’une chaudière individuelle par une chaudière neuve biomasse de classe 5.

Les primes sont versées par les signataires de la Charte « Coup de pouce économies d’énergie ». Il s’agit principalement des vendeurs d’énergie.

(Plus d’informations sur le site du Ministère de la Transition Ecologique et Solidaire)

Le CITE 2017

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE)  permet de déduire de l’impôt sur le revenu une partie des dépenses des travaux d’économie d’énergie – soit 30 % du montant des dépenses (plafonnées à 8 000 euros de travaux pour une personne seule, 16 000 euros pour un couple, majorés de 400 euros par personne à charge).

Il existe une liste des travaux éligibles au CITE que vous pouvez retrouver au paragraphe 1 de l’article 200 quater du Code Général des Impôts (CGI).

Bénéficient de cette aide : les propriétaires occupants, les locataires et les occupants à titre gratuit pour leur résidence principale (maison ou appartement) achevée depuis plus de deux ans.

Le professionnel qui fournit le matériel et en assure la pose doit être agréé RGE (reconnu garant de l’environnement).

La TVA réduite à 5,5 %

Pour soutenir la rénovation du parc immobilier ancien, fort consommateur d’énergie, souvent émetteur de gaz à effet de serre, les pouvoirs publics ont décidé d’appliquer une TVA à taux réduit à 5.5 % sur les travaux d’amélioration de la performance énergétique de ces logements.

Tous les travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements, achevés depuis plus de 2 ans au début des travaux, bénéficient de la TVA au taux réduit de 5.5%.

Sont concernés également les travaux éligibles au CITE ainsi que les tous les travaux indissociablement liés (dépose des équipement antérieurs, modification d’installations électriques, etc.).

Bénéficient de ce taux réduit : les propriétaires occupants ou bailleurs, les syndicats de copropriétaires, les locataires et les occupants à titre gratuit, les SCI pour leur résidence principale ou secondaire achevée depuis plus de deux ans.

Le professionnel qui fournit le matériel et en assure la pose doit être agréé RGE.

L’éco PTZ

L’éco-PTZ (éco prêt à taux zéro) permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro de 30 000 euros maximum pour financer des travaux d’éco-rénovation. Il s’adresse aux propriétaires, qu’ils habitent le logement ou qu’ils le mettent en location. Les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE.

Dans la limite de plafonds, l’éco-prêt à taux zéro permet de financer :

  • la fourniture et la pose des nouveaux ouvrages,
  • les travaux indissociablement liés (reprise d’électricité, installation d’un système de ventilation),
  • les frais de maîtrise d’œuvre (architecte, bureau d’études thermiques),
  • les frais éventuels d’assurance maître d’ouvrage.

Le montant de ce prêt est soumis à la réalisation d’un « bouquet de travaux » (ensemble de travaux cohérents dont la réalisation simultanée apporte une amélioration sensible de l’efficacité énergétique du logement) ou à l’atteinte d’une « performance énergétique globale » minimale calculée par un bureau d’études thermiques.

Ce prêt concerne la résidence principale si elle a été construite avant le 1er janvier 1990 ou entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990 pour l’option « performance énergétique globale »

(Plus d’informations sur le site du Ministère de la Transition Ecologique et Solidaire.)

LES CEE (Certificats d’econormie d’energie) ou Prime Energie

Les grands fournisseurs d’énergie et vendeurs de carburant, devant justifier envers l’Etat de leurs efforts d’économies d’énergie, proposent des programmes permettant aux particuliers de bénéficier de subventions pour leurs travaux de rénovation énergétique. Ainsi les particuliers peuvent recevoir une prime pour la réalisation de leurs travaux en s’inscrivant à un programme de Primes Énergie.

Les travaux concernés sont principalement l’installation de systèmes de chauffage performants et l’isolation des combles et des murs.

De nombreux sites existent afin d’aider les particuliers à se s’y retrouver (primesenergies.fr, ceenergie.fr, calculeo.fr, etc.) Des courtiers spécialisés sont également là pour aider les particuliers à comparer les offres des différents opérateurs et maximiser les versements.

Sont concernés : les propriétaires et les locataires, les professionnels et collectivités territoriales pour leur résidence principale ou secondaire achevée depuis plus de deux ans au début des travaux.

Les travaux doivent avoir été réalisés par un professionnel qualifié RGE.

(Plus d’informations sur le site du Ministère de la Transition Energétique et Solidaire.)

le programme habiter mieux

Le programme Habiter mieux est une aide de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) qui finance et accompagne l’écorénovation des foyers modestes.

Pour en bénéficier, les travaux effectués (isolation ou chauffage) doivent entrainer la réduction d’au moins 25% de la consommation énergétique du logement.

L’Anah couvre 35% du total hors taxes des travaux (dans la limite de 7000 euros) et verse 10% en prime dite Habiter Mieux (dans la limite de 1600€).
Pour les foyers plus modestes, la prise en charge est de 50 % (dans la limite de 10 000€) tandis que la prime Habiter mieux reste de 10% (dans la limite de 2000€ cependant).

Peuvent en bénéficier : les propriétaires éligibles sur la base de leurs revenus, les bailleurs et syndicats de copropriété pour toute habitation de plus de quinze ans à la date d’acceptation de demande d’aide.

Les travaux doivent être réalisés par un professionnels certifiés RGE. Le demandeur ne doit pas avoir bénéficié d’un prêt à taux zéro pour l’accession à la propriété depuis cinq ans.

Avant de lancer un projet, il est important de savoir de quelles aides vous pourrez bénéficier et de d’identifier lesquelles sont cumulables. De nombreux sites vous informent de toutes les démarches à suivre afin de mettre en place une demande et ouvrir un dossier et vous donne toutes les informations et critères nécessaires.

(Source : article de Capital Immobilier « Travaux de rénovation : les aides qui peuvent réduire votre facture » du 18/10/1017)

Le mandat de vente en quelques mots

Le mandat de vente est un contrat bilatéral unissant le vendeur, propriétaire d’un bien à la vente, et un professionnel de l’immobilier.
Ce document nous est indispensable afin de commencer la commercialisation et la négociation d’un bien immobilier.

Les différents types de mandats de vente

  • Le mandat simple : c’est un mandat de vente permettant à plusieurs agences immobilières de commercialiser le bien. Le vendeur peut également vendre le bien par lui même.
  • Le mandat exclusif : c’est un mandat de vente permettant à une agence uniquement de commercialiser le bien. Le vendeur peut également vendre le bien par lui même mais devra verser une somme égale à la commission d’agence.
  • Il existe également d’autres types de mandats, bien que plus rares, comme le mandat co-exclusif ou le mandat semi-exclusif.

Ce que contient un mandat de vente

  • L’identité du mandant (le propriétaire du bien) ;
  • L’identité du mandataire (le professionnel de l’immobilier) ;
  • La désignation et situation du bien : sa nature (appartement, maison individuelle, locaux commerciaux, etc.), l’adresse, une désignation succincte ;
  • La réglementation relative à l’immeuble : indiquer les documents obligatoires qui n’ont pas été fournis au moment de la signature du mandat si le bien à vendre est un immeuble ;
  • La délégation de mandat : dans le cas où le mandant autorise le mandataire à mettre en place une délégation de mandat (une autre agence est autorisée à présenter le bien à ses clients avec ou sans l’autorisation de faire de la publicité) ;
  • L’étendue des autorisations, c’est-à-dire proposer, présenter le bien, visiter, faire visiter le biens, faire toute publicité que le mandataire juge utile ;
  • Le prix de vente ;
  • La somme du séquestre, c’est-à-dire la somme bloquée chez le notaire au moment de la promesse (entre 5 et 10% du prix de vente) ;
  • La rémunération du mandataire, c’est-à-dire le pourcentage et/ou le montant de la commission;
  • Le détails des supports de publicité (papier, internet, etc.) ;
  • Les clauses particulières ;
  • La jouissance : libre de toute location, occupation ou réquisition, loué ;
  • Le nom du notaire ;
  • La durée du mandat : elle est limitée dans le temps. Au delà d’un an, le mandat de vente n’est plus valide

Le mandat doit être paraphé, daté et signé avec la mention « lu et approuvé, bon pour mandat » sur chaque exemplaire.

Chaque mandat est numéroté par le mandataire et répertorié dans le livre des mandats.

En cas de baisse de prix du bien immobilier, le mandataire établit un avenant au mandat.

Les obligations  du mandataire

En signant le mandat, le mandataire s’engage à :

  • Entreprendre toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui est confiée, c’est-à-dire commercialiser, négocier et vendre le bien ;
  • Informer le mandant de tous les éléments nouveaux pouvant modifier les conditions de vente ;
  • Négocier le prix de vente, le mandant restant libre d’accepter ou refuser le prix définitif (si ce prix est inférieur au prix convenu du mandat) ;
  • Informer le mandant de l’accomplissement du mandat.

Les obligations  du mandaNT

En signant le mandat, le mandant s’engage à :

  • Assurer au mandataire les moyens de visiter et faire visiter le bien immobilier concerné ;
  • Fournir tous les justificatifs de propriété nécessaires ainsi que tous les documents indispensables au dossier ;
  • Signaler toutes modifications juridiques, matérielles ou en cas de baisse de prix ;
  • Signer au prix (si le prix est celui indiqué sur le mandat) par le biais d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, avec tout acquéreur présenté par le mandataire ;
  • Prévenir immédiatement le mandataire en cas de vente en direct ou de vente réalisée par une autre agence ;
  • S’interdire, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration, de traiter avec un acquéreur ayant été présenté par le biais de l’agence ou ayant visité le bien avec le mandataire.

Vous avez trouvé le bien idéal ou nous vous avons trouvé des acheteurs pour votre maison ou appartement, il est maintenant temps d’établir une promesse ou un compromis de vente.

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats aux conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur.

Une promesse de vente, un engagement unilateral

Avec ce type de contrat, le propriétaire s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé.
Cette option d’achat à une durée limitée, entre deux et trois mois le plus souvent.

Durant cette période, le propriétaire ne peut renoncer à la vente de son bien ou le proposer à un autre acquéreur. Quant à l’acquéreur, il demeure libre de lever ou non l’option d’achat dans le délai déterminé. En contrepartie, il verse au propriétaire une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente.

Si l’acquéreur achète le bien, cette somme sera imputée sur la somme à régler. En revanche, si il décide de ne plus acheter, l’indemnité sera conservée par le propriétaire à titre de dédommagement.

La promesse de vente peut être établie par un notaire. C’est ce que l’on appelle un acte authentique.
Elle peut aussi être rédigée par les parties elles-mêmes, éventuellement assistées d’un avocat, c’est ce qu’on appelle un acte sous seing privé.

La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours suivant sa signature si elle est conclue sous seing privé et dans le mois de sa signature s’il s’agit d’un acte authentique. Les droits d’enregistrement de la promesse sont à la charge de l’acquéreur et s’élèvent à 125 euros.

un compromis de vente, un engagement des deux parties

Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun.
Juridiquement, le compromis vaut donc vente.

Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant des dommages et intérêts.

Peut-on changer d’avis une fois le compromis de vente signé ? Normalement, aucune des deux parties ne peut changer d’avis après avoir signé un compromis de vente : l’acheteur est tenu d’acheter s’il obtient son financement et le vendeur est tenu de vendre.
Néanmoins, un délai de rétractation de dix jours est prévu après la signature du compromis de vente : l’acquéreur peut se retirer durant ce laps de temps, sans aucun motif à fournir. Dans ce cas, les sommes versées par l’acquéreur lui sont restituées.

Un autre évènement peut mettre fin au compromis de vente : le non respect des conditions suspensives (voir ci-dessous).

La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5 et 10 % du prix de vente. Cette somme est appelée dépôt de garantie et s’impute sur le prix lors de la vente finale.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.

La signature du compromis de vente offre un délai de trois mois durant lequel l’acheteur doit obtenir le financement pour réaliser l’opération immobilière en question.
Au terme de ces trois mois, et si l’acheteur a réussi à obtenir son financement, l’acheteur et le vendeur pourront signer l’acte authentique de vente, chez le notaire. L’acheteur deviendra alors propriétaire et les clés de l’appartement ou de la maison lui seront remises.

Les clauses suspensives, des exceptions a l’engagement

Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, acheteur et vendeur peuvent décider d’un commun accord d’y insérer des clauses suspensives (ou conditions suspensives). Elles permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive.

Des exemples de clauses suspensives : 

  • Un refus de prêt de la part de la banque de l’acquéreur
  • Le droit de préemption de la commune
  • La découverte d’une servitude d’urbanisme grave

(Sources : www.notaires.fr, www.legalife.fr)