Le mandat de vente en quelques mots

Le mandat de vente est un contrat bilatéral unissant le vendeur, propriétaire d’un bien à la vente, et un professionnel de l’immobilier.
Ce document nous est indispensable afin de commencer la commercialisation et la négociation d’un bien immobilier.

Les différents types de mandats de vente

  • Le mandat simple : c’est un mandat de vente permettant à plusieurs agences immobilières de commercialiser le bien. Le vendeur peut également vendre le bien par lui même.
  • Le mandat exclusif : c’est un mandat de vente permettant à une agence uniquement de commercialiser le bien. Le vendeur peut également vendre le bien par lui même mais devra verser une somme égale à la commission d’agence.
  • Il existe également d’autres types de mandats, bien que plus rares, comme le mandat co-exclusif ou le mandat semi-exclusif.

Ce que contient un mandat de vente

  • L’identité du mandant (le propriétaire du bien) ;
  • L’identité du mandataire (le professionnel de l’immobilier) ;
  • La désignation et situation du bien : sa nature (appartement, maison individuelle, locaux commerciaux, etc.), l’adresse, une désignation succincte ;
  • La réglementation relative à l’immeuble : indiquer les documents obligatoires qui n’ont pas été fournis au moment de la signature du mandat si le bien à vendre est un immeuble ;
  • La délégation de mandat : dans le cas où le mandant autorise le mandataire à mettre en place une délégation de mandat (une autre agence est autorisée à présenter le bien à ses clients avec ou sans l’autorisation de faire de la publicité) ;
  • L’étendue des autorisations, c’est-à-dire proposer, présenter le bien, visiter, faire visiter le biens, faire toute publicité que le mandataire juge utile ;
  • Le prix de vente ;
  • La somme du séquestre, c’est-à-dire la somme bloquée chez le notaire au moment de la promesse (entre 5 et 10% du prix de vente) ;
  • La rémunération du mandataire, c’est-à-dire le pourcentage et/ou le montant de la commission;
  • Le détails des supports de publicité (papier, internet, etc.) ;
  • Les clauses particulières ;
  • La jouissance : libre de toute location, occupation ou réquisition, loué ;
  • Le nom du notaire ;
  • La durée du mandat : elle est limitée dans le temps. Au delà d’un an, le mandat de vente n’est plus valide

Le mandat doit être paraphé, daté et signé avec la mention « lu et approuvé, bon pour mandat » sur chaque exemplaire.

Chaque mandat est numéroté par le mandataire et répertorié dans le livre des mandats.

En cas de baisse de prix du bien immobilier, le mandataire établit un avenant au mandat.

Les obligations  du mandataire

En signant le mandat, le mandataire s’engage à :

  • Entreprendre toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui est confiée, c’est-à-dire commercialiser, négocier et vendre le bien ;
  • Informer le mandant de tous les éléments nouveaux pouvant modifier les conditions de vente ;
  • Négocier le prix de vente, le mandant restant libre d’accepter ou refuser le prix définitif (si ce prix est inférieur au prix convenu du mandat) ;
  • Informer le mandant de l’accomplissement du mandat.

Les obligations  du mandaNT

En signant le mandat, le mandant s’engage à :

  • Assurer au mandataire les moyens de visiter et faire visiter le bien immobilier concerné ;
  • Fournir tous les justificatifs de propriété nécessaires ainsi que tous les documents indispensables au dossier ;
  • Signaler toutes modifications juridiques, matérielles ou en cas de baisse de prix ;
  • Signer au prix (si le prix est celui indiqué sur le mandat) par le biais d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, avec tout acquéreur présenté par le mandataire ;
  • Prévenir immédiatement le mandataire en cas de vente en direct ou de vente réalisée par une autre agence ;
  • S’interdire, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration, de traiter avec un acquéreur ayant été présenté par le biais de l’agence ou ayant visité le bien avec le mandataire.

Vous avez trouvé le bien idéal ou nous vous avons trouvé des acheteurs pour votre maison ou appartement, il est maintenant temps d’établir une promesse ou un compromis de vente.

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats aux conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur.

Une promesse de vente, un engagement unilateral

Avec ce type de contrat, le propriétaire s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé.
Cette option d’achat à une durée limitée, entre deux et trois mois le plus souvent.

Durant cette période, le propriétaire ne peut renoncer à la vente de son bien ou le proposer à un autre acquéreur. Quant à l’acquéreur, il demeure libre de lever ou non l’option d’achat dans le délai déterminé. En contrepartie, il verse au propriétaire une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente.

Si l’acquéreur achète le bien, cette somme sera imputée sur la somme à régler. En revanche, si il décide de ne plus acheter, l’indemnité sera conservée par le propriétaire à titre de dédommagement.

La promesse de vente peut être établie par un notaire. C’est ce que l’on appelle un acte authentique.
Elle peut aussi être rédigée par les parties elles-mêmes, éventuellement assistées d’un avocat, c’est ce qu’on appelle un acte sous seing privé.

La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours suivant sa signature si elle est conclue sous seing privé et dans le mois de sa signature s’il s’agit d’un acte authentique. Les droits d’enregistrement de la promesse sont à la charge de l’acquéreur et s’élèvent à 125 euros.

un compromis de vente, un engagement des deux parties

Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun.
Juridiquement, le compromis vaut donc vente.

Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant des dommages et intérêts.

Peut-on changer d’avis une fois le compromis de vente signé ? Normalement, aucune des deux parties ne peut changer d’avis après avoir signé un compromis de vente : l’acheteur est tenu d’acheter s’il obtient son financement et le vendeur est tenu de vendre.
Néanmoins, un délai de rétractation de dix jours est prévu après la signature du compromis de vente : l’acquéreur peut se retirer durant ce laps de temps, sans aucun motif à fournir. Dans ce cas, les sommes versées par l’acquéreur lui sont restituées.

Un autre évènement peut mettre fin au compromis de vente : le non respect des conditions suspensives (voir ci-dessous).

La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5 et 10 % du prix de vente. Cette somme est appelée dépôt de garantie et s’impute sur le prix lors de la vente finale.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.

La signature du compromis de vente offre un délai de trois mois durant lequel l’acheteur doit obtenir le financement pour réaliser l’opération immobilière en question.
Au terme de ces trois mois, et si l’acheteur a réussi à obtenir son financement, l’acheteur et le vendeur pourront signer l’acte authentique de vente, chez le notaire. L’acheteur deviendra alors propriétaire et les clés de l’appartement ou de la maison lui seront remises.

Les clauses suspensives, des exceptions a l’engagement

Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, acheteur et vendeur peuvent décider d’un commun accord d’y insérer des clauses suspensives (ou conditions suspensives). Elles permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive.

Des exemples de clauses suspensives : 

  • Un refus de prêt de la part de la banque de l’acquéreur
  • Le droit de préemption de la commune
  • La découverte d’une servitude d’urbanisme grave

(Sources : www.notaires.fr, www.legalife.fr)